资料来源：财经美联社

作者：陈毅

随着房地产市场逐渐回暖，林森市场的“降温”并未完全消失。为了快速出货，一些开发商选择了大幅利润促销。

日前，惠州大亚湾区震悦公寓项目4.2折优惠促销的消息引发市场广泛关注。此外，上周末，惠阳区博悦公寓项目以低于注册价约40%的价格进行促销，引发老业主集体维权。

5月22日，财联社记者分别致电上述项目获悉，当地监管部门已介入，停止了这两个项目的对外销售。其中，大亚湾区房管局相关负责人向记者表示，封盘回应前需与具体业务单位核实。

“推动项目降价是开发商的正常行为，在市场最高峰的时候，个别项目以市场最高价备案。”市场上也有一些项目，爆仓的货也会按价出售符合当前市场趋势，”惠州当地一位中介表示。机构负责人表示。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，部分开发商大幅打折，体现出通过降价、甩货等方式套现的意愿。是的，但说不是。我们对未来的市场预期特别乐观。

降价真相几何？

日前，市场传言大亚湾区震悦府、惠阳区博悦府等惠州楼盘出现大幅降价。

据方天下了解，位于大亚湾安顺四路7号的臻悦公寓项目销售均价为14425元/平方米。据近期市场消息，该项目低层价格仅6800元/平方米，而中高层价格在7000-7200元/平方米左右。对于较低楼层，这相当于4.2% 的折扣。

大亚湾区管委会城乡建设综合执法局随后正式公告，该项目由精装改为精装，申请价格也实际有所调整，但部分中介表示交期未到。解释清楚。引入时的标准不正确且具有误导性。

5月22日，珍纳克公馆项目销售代表告诉记者，“该项目有降价意向，希望推出部分低价房源吸引客户，但降价还没有最终敲定，计划只是完成的。”虽然已经创建，但最终能否实现应用还未可知。 ”

此外，上述销售人员表示，“目前项目已经收尾，具体销售方案项目方正在与相关部门联系，我需要。”他说。

与震悦府项目调整后的顶价不同，博悦府项目的销售人员告诉记者，该楼盘实际上已经开始大幅降价。

据销售人员介绍，博悦公馆项目位于惠阳区人民三路和北环路两条主干道交汇处，更适合组团使用。目前，该项目共有4、6、9、8、14栋在售，面积分别为88平方米、98平方米和124平方米。宣传海报显示，该项目推出了“零首付、降价5000元/平方米、现有住宅免费停车位8600元/平方米”等促销措施。

前述销售代表告诉记者，该项目此次推出两个方案，一是主单价优惠20%，二是首付10%，税费减13个点，30说是值得积分。 折扣。

“博悦公寓项目的创纪录单价一直在15000-16000元/平方米，去年成交均价在12000-13000元/平方米左右，今年项目将清盘，所以从目前的价格来看，对于部分业主来说，首购价确实比较贵，但在目前的市场情况下，开发商希望通过降价来加速销售。”该销售代表表示。

博越公馆项目降价消息传出后，据悉，一些老业主开始通过公开渠道维权和投诉。有业主表示，“有的老业主一觉醒来，亏了50万元，因为项目以低于历史记录的价格售出。”

一位销售代表5月22日表示，“为维护业主的集体权益，博悦公馆项目从昨天开始已经停售，需要等项目与监管层沟通相应的销售方案。”澄清.可收诚意金锁房号，诚意金可退还。 ”

“促销前两日写认购书的人都不够”

不久前，昆山两个楼盘的大降价促销引发市场热议，外界对此并不意外。

事实上，惠州的房地产市场从去年底就开始“降温”。当时，私人卖家以低至1元的价格在惠州出售房屋，引起了市场对惠州房地产市场的关注。

李玉佳表示，惠州当地常住人口只有5、600万左右，但商品房成交量曾在珠三角地区名列前茅，其中很大一部分来自中国的外溢需求。来自深圳和珠三角的投资需求。在刚性需求和需求改善的现状下，惠州楼市自然会走向回调，这也是一些开发商大力推销的重要原因。

据乐友家研究中心监测，2023年4月，惠州房屋网签5687户，环比下降40%，同比上升44%。惠州新房价格目前在每平方米11800元左右，环比下降3%，也是6个月以来的最低价。 4月份，除惠东市外，其他省份网络签名数量环比下降，下降幅度在30-50%左右。

库存方面，惠州合众联行数据显示，目前惠州新建住宅库存1727.4万平方米，销售周期约34.2个月。存量最大的在大亚湾地区，面积336.3万平方米。

《4月惠州房地产市场成交情况》

量下滑幅度较大，环比下跌了40%，供应几乎是成交的两倍。市场预期明显下行，触发了项目大幅度的折扣。”李宇嘉称。

在上述背景下，今年5月初，惠阳区住房和城乡建设局曾发布关于全方位宣传购房优惠政策的函件。按照惠阳区购房最新优惠政策，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%。

值得一提的是，从目前惠州部分项目的成交情况来看，促销对销售提振非常明显。据上述铂悦府项目销售人员介绍，“打折促销第一天卖了接近200套，第二天至少卖了100多套，因为前两天卖得太火，写认购书的人手都不够。”

李宇嘉认为，只要价格降到位，达到了市场需求可承受的水平，市场需求会得到一定程度的释放。“但这种价格预期会导致大家的购房情绪比较疲弱，可持续性并不强，同时前期购房者可能会面临一定的损失。”

为规范销售行为，维护购房人合法权益，近日惠阳区住房和城乡建设局印发了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。

通知称，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

同时，将严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，将关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

在严查违规销售背景下，相关已实施大力度促销楼盘会否被追究责任，及其未来销售方案将如何调整，仍值得关注。